A primeira providência para um estrangeiro adquirir imóveis no Brasil é obter o CPF.
Na aquisição de imóvel urbano por estrangeiro será necessário a
apresentação do CPF, passaporte, comprovante de residência do país e
certidão de nascimento ou casamento (estas com tradução juramentada).
Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro é necessário, além dos
documentos acima, a comprovação de residência em território nacional e, a
área do imóvel não poderá exceder a 50 (cinquenta) módulos (equivalente
a hectares), em área contínua ou descontínua (o tamanho do módulo varia
conforme a localização do imóvel).
Para transferências do exterior para o Brasil ou para abrir uma conta
corrente nos bancos brasileiros, o estrangeiro precisa ter, além do CPF
e do passaporte, o visto permanente e prova de residência no país.
Para transferir dinheiro do exterior para o Brasil, existem duas situações diferentes:
A primeira se dá se o estrangeiro já possui conta corrente em algum
banco brasileiro: basta solicitar ao banco de origem a transferência do
dinheiro, fornecendo dados do banco destinatário como: nome e número do
Banco, agência, conta corrente e código Swift (código internacional do
banco);
A segunda se o estrangeiro não possui conta bancária no Brasil o
valor máximo que ele conseguirá transferir do exterior para ele mesmo
será de aproximadamente US 5.000,00 (cinco mil dólares americanos) a ser
retirado em dinheiro em alguma agência bancária. Entretanto ele poderá
transferir qualquer quantia se for para uma conta bancária nacional de
terceiros, devendo, entretanto, comprovar o motivo da transferência para
que o Banco Central do Brasil libere o valor transferido (o comprovante
pode ser um Instrumento Particular ou uma Escritura de Promessa de
Compra e Venda de Imóvel).
Caso deseje fixar residência no Brasil será necessário conseguir um visto Permanente concedido nos seguintes casos:
(1) Baseado em casamento com um(a) brasileiro(a) (pode ser solicitado após dois anos de casados);
(2) Baseado em ter filho em território brasileiro;
(3) Baseado em investimento de US 50.000,00 (concessão de visto
permanente ao estrangeiro que pretenda fixar-se no Brasil com a
finalidade de investir recursos próprios de origem externa em atividades
produtivas, condicionada à comprovação de investimento, em moeda
estrangeira, em montante igual ou superior, a US$ 50.000,00 (cinquenta
mil dólares norte-americanos). Entretanto a mesma resolução diz que o
Conselho Nacional de Imigração poderá autorizar a concessão de visto
permanente para estrangeiro cujo projeto de investimento contemple no
mínimo dez novos empregos, mediante a apresentação de plano de absorção
de mão-de-obra brasileira, para o período de cinco anos, mesmo que o
montante do investimento seja inferior a US 50.000,00. O estrangeiro não
precisa necessariamente abrir uma empresa – há a opção de colocar esse
dinheiro numa empresa já existente e virar um sócio cotista. O
estrangeiro também pode usar essa forma de obtenção de visto se no
passado já investiu US 50.000,00 no país);
(4) Baseado no direito de transformar um visto Temporário de Trabalho em
visto Permanente (após quatro anos de visto Temporário);
(5) Baseado em aposentadoria estrangeira (para maiores de 50 anos e com recebimentos mensais superiores a US 2.000,00)
Outras formas menos comuns de se conseguir visto Permanente são:
(1) Baseado na indicação de cargo de Diretor Estatuário em empresa brasileira;
(2) Baseado no caso de uma empresa estrangeira ter uma filial ou
subsidiária no Brasil, e pretender transferir um diretor estatutário ou
gerente para a empresa brasileira, desde que a empresa tenha US$ 200.000
de investimentos estrangeiros registrados perante o Banco Central do
Brasil;
(3) Baseado em pedidos de asilo ou auxílio a refugiados;
(4) Baseado no direito de transformar um visto Temporário na condição de
professor, cientista, técnico ou pesquisador de alto nível;
(5) Baseado em reunião familiar.
Na prática…
Se deseja obter o visto Permanente, mas não se enquadra em nenhuma
das situações acima mencionadas – ou seja você não é cientista,
aposentado, padre, refugiado político, não trabalha em multinacionais e
não quer casar com um(a) brasileiro(a) e nem ter um filho nascido no
país – a melhor opção é aproveitar o direito de obter esse visto baseado
em investimento no país (US 50.000,00 ou menos). É muito difícil
diferenciar a compra de um imóvel para finalidade residencial de um
imóvel para finalidade comercial (como pousada, por exemplo).
Caso adquira o imóvel apenas para
passar temporadas não existem grandes problemas, neste caso deve
utilizar-se de Visto de Turista normalmente requer apenas a passagem
aérea de ida e volta e, se aplica apenas a viagens de turismo o prazo
deste visto não excede a noventa dias, mas é prorrogável por igual
período, totalizando o máximo de cento e oitenta dias por ano.
Cabe salientar ainda que no Brasil, além do preço que se paga pelo
imóvel, é necessário ter uma reserva adicional, que pode chegar a 9% do
valor de compra, para as seguintes despesas:
imposto sobre transmissão de bens imobiliários (ITBI) – custa em
média 2,5% do valor do imóvel, mas pode superar os 3%. É pago à
prefeitura do município onde se localiza o imóvel urbano.
taxa de registro do imóvel – entre R$ 400,00 a R$ 5.400,00 – para
imóveis cujo valor esteja entre R$ 10mil e R$ 175mil. É paga para o
Cartório de Registro Imobiliário.
taxa de escrituração imobiliária – entre R$ 400,00 a R$ 5.400,00 – para
imóveis de valor entre R$10mil e R$175mil, pagos ao Cartório de Notas
(responsável por lavrar a escritura de compra e venda)
Laudêmio da Marinha – Cobrado pela União (Governo Federal) somente nas
transações que envolvam imóveis localizados na faixa litorânea, a até
80m do mar. Corresponde a 5% do valor do imóvel.
Laudêmio Municipal – há prefeituras que também cobram laudêmio sobre
imóveis localizados em algumas áreas do município. O valor médio do
tributo é de 2% do valor do imóvel.
Para fins de tributação os não residentes, sejam brasileiros ou
estrangeiros não tem os benefícios de isenção ou redução no pagamento do
imposto. Pagam a alíquota integral de 15% ou nos casos de acordo entre
países a que determina o acordo. Em alguns casos a tributação pode ser
maior. Benfeitorias no imóvel valem para todos e podem ser acrescidas ao
valor da compra bem como taxa de corretagem e imposto pago na
aquisição, desde que comprovados com Notas fiscais e Recibos
identificados.
Se você vai utilizar os serviços de um procurador no Brasil é mais
fácil. Você terá que procurar no seu país um notário que é o
profissional habilitado para fazer uma procuração particular (fica
registrada no Consulado do Brasil) na língua oficial do vendedor. Esta
procuração tem que ter poderes especiais de compra e venda, assinar
escritura, providenciar registros, pagar impostos, taxas e emolumentos,
dar e receber, assinar recibos, tudo em nome do proprietário. A
procuração não tem data de validade pois perde o efeito com a conclusão
do negócio.
Após feita a procuração ela deve ser validada em um oficio do País que corresponda a nossos cartórios.
Depois o proprietário deve procurar um Consulado do Brasil e
solicitar a validação desta procuração, tradução para o português do
Brasil por profissional habilitado, apresentar seu documento oficial e
por último enviar ao procurador a mesma para que este providencie o
registro desta no Cartório de Títulos e Documentos por se tratar de
procuração proveniente do estrangeiro. Aqui no Brasil elas são
registradas em Tabelionato de notas.
Documentos do vendedor e do procurador
Proprietário estrangeiro não residente no Brasil
- certidão de nascimento ; certidão de casamento(ou óbito do cônjuge);
prova da inscrição do CPF(numero da inscrição e recibo); documento
oficial valido. As cópias serão autenticadas pelo consulado e se preciso
será solicitado tradução oficial.
Atenção: o cônjuge também deve ter o CPF pois assina a venda na comunhão de bens e fará também uma procuração nos mesmos termos.
Procurador brasileiro
- RG e CPF, comprovante de endereço, conta bancária no Brasil
Procurador estrangeiro
- Também tem que ter CPF e seus documentos pessoais. Se houver o Registro de Estrangeiro deve ser apresentado(RNE).
O Consulado autentica todos os documentos e se reserva o direito de solicitar outros documentos conforme cada caso.
A documentação é complicada portanto recomendo que um Cartório de
Imóveis seja consultado aqui no Brasil e o vendedor consulte o Consulado
no estrangeiro para antecipadamente saber o que a mais será preciso.
