O empresário Jorge Pérez, CEO da incorporadora americana Related,
dona de mais de US$ 50 bilhões em projetos em todo o mundo, pretende
fazer do País o foco de seus investimentos nos próximos anos. Saiba
quais são seus planos para o mercado brasileiro
Por Hugo CILO
Confira os bastidores da reportagem de Hugo Cilo
O empresário cubano-americano Jorge Pérez, CEO da maior incorporadora
dos Estados Unidos, a Related Group, tem duas grandes paixões: obras de
arte e canteiros de obras. Aos 64 anos, Pérez é o maior colecionador de
esculturas e pinturas da Flórida e – junto com sua mulher, Darlene
Boytell-Pérez – está entre os dez maiores dos Estados Unidos, com um
acervo estimado em US$ 280 milhões pela Miami Art Dealers Association.
Entre as peças mais valiosas, penduradas nas paredes da suntuosa mansão
onde criou quatro filhos, em South Beach, reduto dos abonados de Miami,
estão quadros do colombiano Fernando Botero e do mexicano Diego Rivera.
Jorge Pérez CEO da Related: "O Brasil tem se mostrado o melhor
do mundo para investimento em imóveis"
Suas polpudas contribuições ao mundo da arte fizeram com que o
antigo Museu de Miami fosse rebatizado, em 2011, para Jorge Pérez Art
Museum. Naquele ano, suas doações superaram US$ 40 milhões, incluindo
US$ 20 milhões em telas de artistas latino-americanos. “A arte alimenta
minha alma, me fortalece e me dá uma energia que não sei explicar”,
disse Pérez em entrevista à DINHEIRO, durante uma rápida passagem a
negócios por São Paulo, no final de outubro. Eleito o latino mais rico
dos Estados Unidos no ano passado, com um patrimônio líquido de US$ 1,6
bilhão – sem considerar a fortuna imobiliária em nome de sua empresa –,
pode-se dizer que Pérez tem múltiplas cidadanias.
Ele nasceu em Buenos Aires e passou boa parte da adolescência na
Colômbia. Em 1968, com 18 anos, criou raízes em Miami, onde estudou
economia e iniciou a construção de um império no ramo da construção
civil. “Se algum brasileiro perguntar, diga que sou cubano, pois sei que
dizer que nasci na Argentina pode pegar mal por aqui”, diz, sorrindo, o
empresário, um influente assessor da Casa Branca para assuntos ligados a
Cuba desde a gestão do presidente Bill Clinton. Neste ano,
Pérez deve superar a marca de 100 mil apartamentos vendidos na Flórida,
número equivalente a todos os imóveis residenciais construídos na cidade
de São Paulo entre 2008 e 2013.
“Construir um imóvel me dá tanto prazer quanto adquirir uma obra de
arte. Quanto mais eu tiver, obras e imóveis, melhor”, afirma Pérez,
chamado de o “Rei dos Condomínios” pelo The Wall Street Journal. Na
segunda quinzena do mês passado, Pérez esteve no Brasil, a serviço de
sua segunda, mas não menos empolgante, paixão. O bilionário, em parceria
com a construtora paulista Bueno Netto, comanda o maior projeto
imobiliário em execução no Brasil. O Parque Global, como será chamado o
novo megabairro em fase inicial de construção na região do Morumbi, às
margens do rio Pinheiros, em São Paulo, terá R$ 8 bilhões em valor
geral de vendas.
Paulo Aridan, diretor da Odebrecht: "Estamos seguindo
a nova vocação imobiliária da capital"
Trata-se da construção de uma luxuosa minicidade de 218 mil m² –
área equivalente a 21 campos de futebol – em uma das poucas regiões da
capital paulista com disponibilidade de terrenos. O condomínio multiuso
terá dez torres (as mais altas com 47 andares) que abrigarão imóveis
residenciais, hotel e escritórios, além de um shopping center com 400
lojas, 14 salas de cinema e 30 restaurantes. Um jardim privativo de 17
mil m² garantirá uma área verde no coração do novo bairro, que deverá
ser inaugurada daqui a cinco anos. “A construção do Parque Global será
uma contribuição incalculável para a arquitetura e o design do País, uma
autêntica obra de arte, deixando obsoletos todos os grandes
empreendimentos que conhecemos até aqui”, diz Pérez.
“Estamos erguendo uma nova cidade dentro da capital, com alto
padrão de excelência, incorporando o que existe de mais moderno em
engenharia e arquitetura”, acrescenta o sócio Adalberto Bueno Netto,
dono e presidente do Grupo Bueno Netto. À primeira vista, a empolgação
de Pérez e Bueno Netto pode soar exagerada. No entanto, a julgar pelos
projetos bilionários executados pela Related em outros países, não é. A
incorporadora, controlada por Pérez e pelo magnata americano Stephen
Ross, administra um fundo imobiliário de mais de US$ 14 bilhões e possui
cerca de US$ 50 bilhões em projetos em andamento, cifras que colocam a
dupla em lugar de destaque no ranking dos maiores investidores mundiais
do ramo imobiliário.
“Jorge Pérez e Stephen Ross hoje são sinônimos de negócios
grandiosos no ramo imobiliário”, diz Sharon Allen, consultora do
Coldwell Banker, em Miami. “A estreia deles no Brasil, assim como
acontece em todos os países por onde passam, deverá imprimir um novo
ritmo para todo o mercado local.” A Related está à frente da maior obra
imobiliária na história dos Estados Unidos, um projeto avaliado em US$
20 bilhões que promete redesenhar a silhueta da Big Apple nos próximos
dez anos. Assim como o paulistano Parque Global, um novo bairro será
erguido na região oeste da Ilha de Manhattan, um dos metros quadrados
mais caros e disputados do mundo.
A central de linhas de trens da cidade, uma das poucas áreas não
habitadas da ilha, será coberta com gigantescas placas de concreto, onde
serão construídos 17 edifícios comerciais e residenciais. “Achávamos
que Nova York havia chegado ao limite, sem áreas para novas construções,
mas o novo bairro está criando um incrível horizonte para o setor”,
disse Jonathan Miller, presidente da consultoria Miller Samuel Real
State, de Nova York. O novo bairro nova-iorquino, batizado Hudson Yards,
é o maior, mas não o único empreendimento faraônico no portfólio da
companhia.
Hudson Yards: o megabairro em Manhattan será erguido sobre um gigantesco pátio de trens metropolitanos (à esq.)
Nos Estados Unidos, a Related assina a construção de
cartões-postais como o complexo Time Warner Center, em Nova York, o Park
Tower, em Chicago, e o Icon Bricker e o Apogee South Beach, em Miami
(leia mais sobre o mercado imobiliário americano na entrevista “A
Recuperação do mercado imobiliário nos EUA ainda levará três anos” ao
final da reportagem). No Exterior, a Related de Pérez e Ross também
possui obras em andamento em países como China, Índia, Emirados Árabes,
Argentina e México. “Estamos em todo o mundo, mas faremos do Brasil o
principal foco de nossos investimentos fora dos Estados Unidos nos
próximos anos”, afirmou Pérez.
Por conta da atuação no setor imobiliário de mercados emergentes, o
chefão da Related é conhecido como o “Donald Trump dos Trópicos”.
“Conheço com precisão mercados em todo o mundo, e posso garantir que o
Brasil tem se mostrado o melhor do mundo para investimento em imóveis.”
Além das oportunidades bilionárias geradas, o mercado imobiliário
brasileiro será uma peça indispensável na estratégia de recuperação da
solidez financeira da Related, que sentiu os efeitos da crise do
subprime americano: entre 2007 e 2010, a companhia acumulou perdas de
mais de US$ 1 bilhão. Os preços dos imóveis desabaram, os bancos
fecharam a torneira do crédito e os compradores desapareceram da noite
para o dia.
“A crise me roubou dois anos de trabalho e me ensinou mais do que
20 anos de experiência”, afirmou Pérez. De quebra, as dificuldades o
motivaram a colocar sua experiência no papel. O livro Powerhouse
Principles: The Ultimate Blueprint for Real Estate Success in an
Ever-Changing Market (Os Princípios para os empreendimentos imobiliários
de sucesso em um mercado em constante mudança, numa tradução livre),
traz algumas das lições que Pérez diz ter aprendido com o tombo. Dos
ensinamentos tirados das turbulências do final da década passada estão a
flexibilidade e a diversificação dos projetos. Não por acaso, para
sustentar essa estratégia de longo prazo no Brasil, os planos da Related
vão muito além do condomínio “três em um” na capital paulista.
No ano passado, a incorporadora deu o pontapé inicial em sua
estratégia brasileira ao abrir o primeiro escritório em São Paulo. A
operação local ficou a cargo do executivo Daniel Citron, ex-presidente
da Tishman Speyer no Brasil, que logo anunciou a construção de um
edifício residencial na região da avenida Faria Lima e que começará a
ser erguido neste ano. Segundo Citron, a ordem da matriz é garimpar
novas áreas para construir. “Recebemos sinal verde de Pérez para
investir o que for necessário no Brasil”, disse Citron. “Estaremos em
busca de oportunidades em qualquer lugar do País que tenha potencial de
valorização.”
Stephen Ross, o sócio de Pérez: o bilionário está construindo um bairro
de US$ 20 bilhões em Nova York, no maior projeto imobiliário
da história do país
PARCERIAS A busca por novas oportunidades de
negócios já ocorre no Rio de Janeiro. A Related participa da
concorrência por 100 mil m² no Porto Maravilha, um novo megabairro de
alto padrão, que ocupa uma área total de um milhão de m2 e que poderá
ter um volume geral de vendas (VGV), apenas na primeira etapa,
semelhante aos R$ 8 bilhões do Parque Global, em São Paulo. O início das
obras depende de uma assinatura do fundo imobiliário da Caixa Econômica
Federal, proprietário da área do porto. “O grande fluxo de
investimentos estrangeiros é bem-vindo porque agrega recursos e
expertise aos novos projetos”, afirma Claudio Bernardes, presidente do
Secovi-SP, a principal entidade do setor imobiliário no País.
“No entanto, os empreendimentos serão bem-sucedidos se houver
parceria com empresários brasileiros, já que o mercado imobiliário é uma
atividade essencialmente local.” A ofensiva da Related no mercado conta
com parceiros de peso. No Rio de Janeiro, se o projeto for aprovado
pela Caixa, a companhia terá como sócias a Westfield, empresa
responsável pelos principais projetos da Olimpíada de Londres, e a
BNCorp, incorporadora do Grupo Bueno Netto. O consórcio é chamado de
Grupo Porto Cidade. O projeto apresentado pelas três empresas prevê a
construção de seis arranha-céus no Porto Maravilha e terá investimentos
imediatos da ordem de R$ 3,5 bilhões.
“Acredito que o futuro da Related no mercado brasileiro dependerá,
principalmente, do sucesso ou não da empresa no Porto Maravilha, que
hoje é o principal cartão de visita do mercado imobiliário da cidade”,
diz o economista Eugênio Pedroza, da consultoria Jones Lang LaSalle. O
interesse do bilionário Jorge Pérez pelo mercado brasileiro da
construção não se dá por acaso e coincide com um momento raro na
história do setor no País, em que lançamentos de megaempreendimentos
imobiliários são cada vez mais comuns. Os cinco maiores deles devem
gerar um valor geral de vendas colossal, na casa dos R$ 30 bilhões (veja
as maiores obras abaixo).
Adalberto Bueno Netto: "Estamos erguendo uma nova cidade
dentro da capital"
Dentro do mesmo projeto que vem sendo cobiçado pela Related no
Porto Maravilha, por exemplo, há outros interessados do porte das
gigantes OAS, Carioca Engenharia e a Odebrecht. “O novo complexo
imobiliário na região portuária será um marco na história do Rio de
Janeiro, uma cidade que sofre com a falta de espaços e a ocupação
desordenada”, afirma Rodrigo Melo, diretor da regional carioca da
Odebrecht Realizações Imobiliárias. O local receberá investimentos
também do empresário e apresentador de televisão americano Donald Trump,
que construirá seu primeiro conjunto de edifícios comerciais no Brasil,
o Trump Towers.
O empreendimento terá cinco prédios, que serão erguidos pela
construtora Even e pela incorporadora MRP International, com um VGV de
R$ 6 bilhões. Na lista dos megaempreendimentos bilionários em obras pelo
País ainda estão o Jardim das Perdizes, da construtora Tecnisa, com
potencial de R$ 5 bilhões em vendas, e o Parque da Cidade, um novo
bairro que será construído pela Odebrecht na Chácara Santo Antônio,
próximo da marginal Pinheiros, ambos em São Paulo, que poderá gerar
vendas de R$ 4 bilhões.
“Estamos acompanhando a nova vocação imobiliária da capital,
seguindo para os novos vetores de desenvolvimento da cidade”, disse
Paulo Aridan, diretor-geral da Odebrecht Realizações Imobiliárias em São
Paulo. Seguir a vocação imobiliária dos mercados em que atua é,
inclusive, uma das regras fundamentais da cartilha de Jorge Pérez,
descritas em seu livro. Resta saber, agora, se a receita do sucesso do
empresário nos Estados Unidos será replicada no Brasil. O erro é um
capítulo sobre o qual ele espera não ter de escrever novamente.
“O que causa a bolha é o excesso de crédito”
DINHEIRO: A decisão de investir no Brasil só agora não é um pouco tardia?
PÉREZ: Não é. Nos próximos dez anos, o Brasil, a
China e a Índia serão os melhores mercados do mundo para as empresas do
setor imobiliário. Estamos chegando no momento certo.
O País vive uma bolha imobiliária?
O Brasil não vive uma bolha imobiliária. O mesmo índice de
valorização em São Paulo e no Rio de Janeiro ocorreu em cidades como
Nova York e Londres. O que causa bolha é crédito em excesso e pouca
oferta de imóveis. No mercado brasileiro, a concessão de crédito é
criteriosa e a oferta está em equilíbrio com a demanda.
Há demanda para megabairros de luxo?
A demanda é gigantesca. Até agora, o mercado de imóveis era pautado
pelo preço. Por isso, as construções tinham de ser mais baratas
possíveis e os projetos ficaram sem identidade, muito sem graça. O
mercado mudou de patamar. Teremos cada vez mais imóveis assinados por
grandes nomes do design, com arquitetura inovadora e projetos dignos de
obras de arte.
Qual é a sua principal característica como empreendedor?
Tem gente que diz que o sucesso de um empreendimento depende de
três coisas: localização, localização e localização. Para mim, o que
determina o sucesso é o timing. O projeto certo no momento certo.
Unir a arte a projetos imobiliários não é uma novidade.
Introduzir obras de arte em nossa vida não é combinar o quadro da
parede com a cor do sofá, como faz a maioria dos arquitetos. Fazer arte é
pensar além.
“A Recuperação do mercado imobiliário nos EUA ainda levará três anos”
Douglas Duncan, vice-presidente da Fannie Mae
Por Luís Artur NOGUEIRA
Em sua primeira visita ao País, o economista americano Douglas
Duncan ficou impressionado com a pujança do mercado imobiliário
brasileiro. Conversou com banqueiros e especialistas do setor e ficou
convencido de que não há bolha imobiliária à vista. Duncan, que é
vice-presidente da Fannie Mae – uma das gigantes do setor de hipotecas
que receberam ajuda do governo dos EUA no auge da crise –, falou à
DINHEIRO durante um evento promovido pela Acrefi, a associação de bancos
e financeiras, em São Paulo.
Qual é a situação atual do mercado imobiliário americano?
O mercado está em recuperação, com uma expansão sustentável. No
entanto, ainda levará pelo menos mais três anos até que retorne a um
patamar normal, compatível com a demografia do país.
Como podemos ter certeza de que não haverá uma nova bolha?
A bolha imobiliária que antecedeu a crise foi formada pela demanda
de um tipo diferente de investidor, que tirou proveito das sucessivas
altas de preços. É uma dinâmica muito diferente da atual. O nível de
construção ainda é baixo e 60% dos proprietários de imóveis ainda estão
com as hipotecas em atraso por mais de 90 dias.
A taxa de juros nos Estados Unidos está num nível baixo há bastante tempo. Isso não é um risco?
Não acho que isso esteja criando uma bolha. O Federal Reserve (Fed)
anunciou, inclusive, que pretende manter a política monetária frouxa
por um tempo ainda longo.
Qual será o momento correto de mudar a política monetária?
É difícil prever com exatidão. Nossa visão é de que o Fed começará a
mexer nisso no primeiro trimestre de 2014. Porém, é possível que
reavalie a sua posição se ficar comprovado que a recente paralisação do
governo e a interminável discussão do teto da dívida trouxeram impactos
negativos à recuperação econômica.
Qual é a sua avaliação sobre o mercado imobiliário brasileiro?
Essa é a minha primeira visita ao Brasil e eu tive muitas conversas
com banqueiros, economistas e especialistas no assunto. Nos Estados
Unidos, os financiamentos imobiliários representam em torno de 100% do
PIB. No Brasil, apenas 7%. O que eu posso dizer é que ainda há um amplo
espaço para desenvolver esse mercado.
Quais são os riscos no horizonte?
Acho que é preciso ficar atento para a possibilidade de que uma
mudança da política monetária nos Estados Unidos possa afetar o
Brasil. Em tese, uma alta dos juros determinada pelo Fed poderia, de
alguma forma, causar uma ruptura no mercado imobiliário brasileiro.
O economista Roberto Shiller, seu compatriota e um dos três
ganhadores do Prêmio Nobel de Economia em 2013, disse recentemente que
há uma bolha imobiliária no Rio e em São Paulo...
Bom, não sei se ele realmente estudou esses mercados em detalhe.
Mas eu não posso questionar a análise do sr. Shiller, afinal de contas
ele agora é um Prêmio Nobel (risos).
O sr. ficou satisfeito com o acordo fiscal no Congresso dos EUA?
Apenas empurramos o problema com a barriga e, infelizmente, teremos
de continuar discutindo o assunto até janeiro ou fevereiro do ano que
vem. Os Estados Unidos têm um significativo problema fiscal de longo
prazo e nós nem começamos a abordar as questões de seguridade social e
saúde.
A China tem defendido a necessidade de os países adotarem uma moeda alternativa ao dólar como reserva global. Faz sentido?
Sim. É uma questão de estratégia competitiva de cada país. Os
Estados Unidos têm o privilégio de ser a reserva cambial do mundo e isso
lhes dá a habilidade para fazer coisas que outras nações não podem
fazer. Então, é natural que a China também queira ser.
Por que esse questionamento ressurge agora?
O debate ressurgiu agora por causa da fragilidade americana. Fica a
lição para os Estados Unidos. Quando se flerta com o risco de calote,
automaticamente abre-se a possibilidade de perder essa vantagem
competitiva, a partir do questionamento de outros países.
