Bom desempenho do mercado
imobiliário em 2022 esconde um risco. Juros altos e a inflação podem
resultar em dor de cabeça em momentos de mudanças econômicas (Crédito:
Thomaz Silva/Agência Brasil)
O bom desempenho do mercado imobiliário em 2022 esconde um risco.
Embora estejam no menor nível em quase dez anos, os distratos continuam
a representar perigo para quem compra imóvel na planta. Os juros altos e
a inflação podem resultar em dor de cabeça em momentos de mudanças
econômicas.
A aquisição de imóveis na planta representa uma categoria à parte no
mercado imobiliário. Por meio dessa modalidade, o comprador financia a
construção do imóvel, pagando intermediárias que, somadas, equivalem à
entrada. Após a conclusão da unidade, contrai um financiamento no banco
para pagar o resto.
Esse procedimento traz dois riscos embutidos. As intermediárias são
corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que costuma
ser mais volátil que os demais índices de inflação. “As incorporadoras
escolhem o INCC porque quem compra na planta está, na verdade,
financiando a construção do próprio imóvel”, explica Marcelo Tapai,
especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai
Advogados.
Esse procedimento traz dois riscos embutidos. As intermediárias são
corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que costuma
ser mais volátil que os demais índices de inflação. “As incorporadoras
escolhem o INCC porque quem compra na planta está, na verdade,
financiando a construção do próprio imóvel”, explica Marcelo Tapai,
especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai
Advogados.
Selic
Após o término da construção, o mutuário precisa estar atento a outro
risco. De março do ano passado a setembro deste ano, o Banco Central
(BC) elevou a taxa Selic (juros básicos da economia) de 2% para 13,75%
ao ano. Quem tinha planejado contrair financiamento imobiliário com
juros baixos está passando dificuldades para encaixar a prestação no
orçamento com os juros maiores.
“Se a pessoa não fez um planejamento financeiro, pode não conseguir
arcar com o financiamento e devolver o imóvel”, adverte Tapai. Ele
ressalta que, embora tenha parado de elevar a Selic na
reunião de quarta-feira (22), o Banco Central deixou a possibilidade de
voltar a subir a taxa caso a inflação volte a acelerar. ()
Por enquanto, o consumidor está sentindo menos o impacto do aumento
da Selic porque os bancos estão demorando a repassar a alta da Selic
para o crédito habitacional. Segundo dados da Associação Brasileira de
Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), os juros médios dos
financiamentos imobiliários saltaram de 2,5% para 9,8% ao ano desde
março do ano passado.
“Os financiamentos atuais estão majoritariamente ligados aos recursos
investidos da caderneta de poupança. Como a remuneração para o
investidor é fixa, isso impede que os juros subam tanto quanto a Selic
ou como o IPCA. Então, acredito que o momento deve continuar positivo
para o setor imobiliário nos próximos anos”, afirmou o presidente da
Abrainc, Luiz França, na última quarta-feira, ao apresentar as
estatísticas do mercado imobiliário no primeiro semestre.
Defasagem
Segundo a Abrainc, o setor imobiliário até agora não sentiu os
efeitos da alta nos juros. No primeiro semestre, o número de lançamentos
de imóveis subiu 3% em relação ao mesmo período do ano passado. As
vendas cresceram 18% e o volume de financiamentos imobiliários aumentou
5%.
Em relação aos distratos, o índice de contratos cancelados caiu de
12% nos seis primeiros meses de 2021 para 11% no primeiro semestre deste
ano, chegando ao menor nível desde o início da série histórica, em
2014. “A queda é muito relevante para a indústria e nos mostra que
podemos colocar o pé no acelerador confiando na segurança jurídica”,
destacou França, ao apresentar os dados da Abrainc.
Advogado especializado em processos de devolução de imóveis, Tapai
discorda e diz que os riscos continuam. “As incertezas econômicas
continuam e muitos dos consumidores que compraram o imóvel na onda atual
podem sentir dificuldades lá na frente. Principalmente quem adquiriu na
planta”, alerta.
Dicas
O processo de distrato, explica Tapai, sempre resulta em prejuízo
para o comprador. As incorporadoras normalmente devolvem apenas 50% do
valor pago. “Como as intermediárias deveriam, em tese, equivaler a
entrada do imóvel, o consumidor deveria reaver de 70% a 75% do valor”,
diz. Para receber esses percentuais, o consumidor precisa entrar na
Justiça.
Para o advogado, a melhor saída para o consumidor que comprou imóvel
na planta e não conseguiu arcar com as prestações é repassar o contrato
com deságio a um amigo ou outro interessado no imóvel antes de fazer o
distrato. “Mesmo com o deságio, o comprador costuma receber 70% do valor
investido em caso de transferência de contrato”, explica.
A principal dica do advogado, no entanto, é evitar comprar imóvel na
planta e economizar o máximo possível para dar entrada em uma unidade
pronta. “Quem tiver paciência e esperar pode comprar uma unidade pronta
que foi devolvida por outro consumidor. Na pressa de se livrar do
prejuízo, as construtoras costumam vender com descontos”, aconselha.
