Análise da Poli-USP mostra que tudo indica que não há bolha no mercado imobiliário, afinal; o que não significa que imóveis não estejam caros para a população
Julia Wiltgen, de 
São Paulo – Não, o Brasil não está vivendo uma bolha imobiliária no mercado residencial, mas realmente os preços dos imóveis
cresceram muito acima da renda do brasileiro – ou seja, apesar do
aumento da renda dos últimos anos, os imóveis residenciais ficaram sim
caros para a população.
É o que mostra uma análise capaz de desanimar ainda mais os brasileiros
que se sentem longe de conseguir comprar um imóvel próprio que não seja
um cubículo em uma boa localização de um grande centro urbano no
Brasil.
Feito pelo professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real
Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), o trabalho foi publicado na última Carta do NRE-Poli, publicação trimestral enviada ao mercado e disponível no site do núcleo.
Intitulada “Lições sobre Bolhas”, a carta mostra que, ao se deflacionar
a alta dos preços dos imóveis residenciais brasileiros entre 2005 e
2013 com base nos custos de construção, o que se mostra não é um cenário
de bolha. Mas em 2011 houve sim um ciclo especulativo, já corrigido.
“No segundo semestre de 2011, os preços do mercado chegaram a 22% acima
do preço justo dos imóveis. Os preços cresceram gradativamente contra o
preço justo, até se acomodarem novamente em dezembro de 2013”, disse
Rocha Lima em entrevista a EXAME.com.
Mas se, por um lado, a disparada dos custos de terrenos e de construção
faz com que os preços dos imóveis não estejam altos em relação aos
custos, o crescimento da renda do brasileiro no período, apesar de
significativo, ainda ficou muito aquém da alta dos preços dos imóveis.
Segundo a análise do NRE-Poli, de 2005 a 2011, um mesmo imóvel ficou
nada menos que 74% mais caro para uma pessoa de um mesmo estrato social.
Daí vem o desconforto das pessoas que sonham com a casa própria, mas
sentem que não conseguirão pagar por ela tão cedo.
“Seria razoável se os preços subissem de acordo com a curva de
capacidade de compra. Mas eles cresceram muito acima dessa curva. O que
comprova que isso é verdadeiro é que os imóveis estão ficando cada vez
menores. A renda não tem crescido na mesma proporção, porque os custos
de construção estão subindo muito acima da renda”, diz o professor.
Embora não espere uma queda acentuada de preços dos imóveis
residenciais nas grandes cidades brasileiras, Rocha Lima acredita que
agora os preços devem ficar paralisados, crescendo apenas modestamente,
de acordo com a inflação.
Isso na média. O professor lembra que, em certos lugares – cidades ou
mesmo bairros específicos – os custos de produção continuarão a
pressionar os preços, por motivos pontuais.
“Ao se aprovar o novo Plano Diretor da cidade de São Paulo, por
exemplo, os custos dos terrenos devem crescer muito, o que deve elevar
os custos de construção. E não há como embarcar esse crescimento de
custos em margens de lucro ainda menores para as construtoras, porque
elas já estão muito comprimidas. Assim, os preços dos imóveis devem
continuar aumentando”, explica.
Em outras localizações, por outro lado, os preços podem até cair
nominalmente. “Construtoras que querem sair de alguns mercados estão
fazendo liquidações de estoques, oferecendo descontos. É o que ocorre em
Salvador, por exemplo”, observa Rocha Lima.
O professor, no entanto, não descarta a possibilidade de queda de
preços moderada dentro de três ou quatro anos. Segundo ele, atualmente, o
espaço para queda de preços seria de 6%, em média, segundo estudos da
Poli-USP.
“Para isso ocorrer, as construtoras precisam praticar custos mais
eficazes. A partir do momento em que elas forem capazes de moderar sua
eficiência de produção, em que se verificar que a obra ficou mesmo mais
barata, aí pode haver uma compressão de preços. Mas as empresas primeiro
precisam ter essa visão de que os custos devem baixar e aplicar novas
metodologias”, avalia Rocha Lima.
O estudo completo está disponível abaixo:
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