Pessoa em frente a prédio em construção no Rio de Janeiro
Os
fundos de investimento imobiliário (FIIs) “de papel” foram o destaque
durante os primeiros sete meses do ano, apontam especialistas e um
levantamento exclusivo feito a pedido do site IstoÉ Dinheiro.
FII
de papel é a nomenclatura informal para os fundos que investem em
outros ativos de investimento imobiliário, ou seja, em seu portfólio
estão Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou fundos de
fundos. Também podem ser chamados de FIIs de títulos e valores
mobiliários (TVM).
Já
fundos de tijolo tiram seus rendimentos de imóveis físicos, incluindo
shoppings, lajes corporativas e galpões de logística. Há ainda fundos de
características híbridas.
“Quando
você tem uma Selic mais alta você tem uma tendência de maior de
volatilidade, uma fuga do investidor dos fundos de tijolo”, explica o
responsável por fundos imobiliários da Nomos, Tiago Waldeck. “Eles vão
para onde tem uma segurança maior, seja para renda fixa ou fundos de
recebíveis, que vão receber dividendos maiores.”
Confira
os destaques dos fundos imobiliários em 2024 até o último dia 8 de
agosto, segundo levantamento feito por Einar Rivero, sócio-fundador da
Elos Ayta Consultoria. Os dados consideram o “total return”, ou seja, o
retorno com valorização e reinvestimento de dividendos dos ativos:
Cenário de incerteza para os FIIs
Economista
e investidor da Corano Capital, Bruno Corano afirma que os FIIs
prosperaram nos últimos anos, porém o cenário pode mudar devido a
fatores de crise que se avolumam para as finanças.
“A
gente tem hoje uma economia global altamente endividada, juros altos em
várias partes do mundo que concorrem com os brasileiros, a economia
americana em desaceleração e conflitos geopolíticos”, lista.
Corano
destaca também fatores internos à economia brasileira. “A lição de casa
interna não vem sendo feita”, diz. “O Brasil tem uma ineficiência
fiscal explícita, e os cortes anunciados de R$ 15 bilhões são
absolutamente insuficientes.”
O economista destaca no entanto que
há fundos que podem aguentar melhor o cenário de crise. “Depende da
avaliação papel a papel. Tem FIIs que são mais instáveis ou não estão
tão bem lastreados.”
Sobre o ranking, o gestor afirma também que é
importante avaliar o retorno dos FIIs em relação à inflação e ao
benchmarking de cada um para saber se o resultado foi de fato
satisfatório.
Juros altos favorecem FIIs de papel
As
incertezas, ao pressionar os juros para cima, acabam por favorecer os
fundos imobiliários que investem em outros ativos financeiros. “Eles são
mais defensivos. Historicamente eles têm uma volatilidade menor e
distribuem um dividendo um pouco maior”, afirma Waldeck.
Waldeck
destaca porém que é preciso avaliar se os ativos na carteira destes
fundos são de fato resilientes. Por isso, afirma que sua gestora busca
apenas fundos que investem em títulos high grade, ou seja, classificados
por agências de risco como com baixo potencial de calote.
O
analista de investimentos também aponta para a importância de
diversificar a carteira de investimentos e comprar também bons FIIs que
possuem na carteira imóveis físicos.
“Tem bons fundos de tijolo
como shoppings e galpões que pagam bons proventos onde você consegue ter
um ganho de capital”, diz. “Estamos alocando em fundos de qualidade de
tijolos que vão trazer um retorno de capital pra gente no médio e longo
prazo.”