Por que a melhor construtora da Bolsa pode dobrar de valor nos próximos anos?

A Eztec mostrou que escolher pela regionalização foi a chave do sucesso

Por Infomoney


A Eztec (foto) tem provado que acertou sua estratégia ao concentrar suas operações na região metropolitana de São Paulo entre as classes média e alta. O resultado surpreende: enquanto o setor atingiu, em média, uma margem líquida com vendas de 8% de 2007 até o terceiro trimestre deste ano, a construtora alcançou uma margem de 35%. A alavancagem (medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido) foi de 4% no período contra 74% das concorrentes.

A empresa, que é considerada pelos analistas do setor como a melhor construtora da Bolsa, teve sucesso na sua estratégia de escolher pela regionalização. Hoje, 71% dos seus projetos estão na cidade de São Paulo, 20% na região metropolitana e 1% no litoral. Por conta disso, a Eztec conseguiu ganhar reconhecimento do mercado. Prova disso é que nenhum terreno vai à venda hoje na capital sem passar pela companhia. "Temos sempre a opção de comprar os melhores terrenos", disse Sílvio Zarzur, vice-presidente e diretor de incorporação da Eztec, durante evento realizado na terça-feira (16), quando foi entregue o mais promissor projeto da empresa: a torre A do megaempreendimento comercial EZ Towers, vendida por R$ 564 milhões à São Carlos.

A possibilidade de comprar bons terrenos permite que a companhia mantenha uma satisfatória velocidade de vendas – que ficou em 22,3% no terceiro trimestre – e consiga, principalmente, preservar a rentabilidade. A margem líquida do landback (estoques de terrenos) da companhia é de 40% e dos novos terrenos de 36%. O reflexo disso pode ser observado na Bolsa: atualmente, a ação da Eztec tem o melhor ROE (Retorno sobre Patrimônio Líquido) do setor, de 22,3% (contra média de 5,5%).

Com resultados consistentes nos últimos anos, o papel da companhia acumula ganhos de 1.300% do seu menor patamar atingido em 2008 até hoje, embora neste ano ela acumule queda de 29%, em linha com o desempenho do Imob (Índice que acompanha as ações do setor imobiliário e de shopping centers), que recuou 23% até terça-feira (16). A valorização, contudo, não é um sinal de que o preço potencial já foi alcançado. Embora a Eztec seja negociada em Bolsa R$ 5,44 acima do seu patrimônio líquido (um indicador muito utilizado por analistas de mercado para mensurar se uma ação está "cara"), Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, afirma que o papel ainda tem grande potencial.

Quando olha-se apenas para o P/L (Preço/Lucro), por exemplo, para medir em quanto tempo demorará para o investidor ter o retorno do seu capital, a primeira leitura pode ser oposta a essa, com o P/L da Eztec em 6,7 vezes, enquanto a média do setor é 4,9 vezes. No entanto, por trás disso há ainda muita oportunidade. A conta é simples: com resultado do backlog (R$ 604 milhões), estoques (R$ 1,3 bilhão) e landback (R$ 5,4 bilhões) – lembrando que esse último ainda deva ter um incremento de mais de R$ 600 milhões até o final deste ano com a compra de mais um ou dois terrenos –, a companhia tem um potencial adicional de R$ 25,90 por ação em relação a seu patrimônio líquido, que pode chegar a R$ 29,30, incluindo a venda da torre B do EZTowers.

Isto é, considerando que R$ 16,65 do valor da ação da empresa corresponde a seu patrimônio líquido, há ainda mais R$ 29,30 de valor adicional que o papel pode alcançar nos próximos anos, chegando a R$ 45,95. Levando em consideração a cotação do fechamento de segunda-feira (15), a ação tem potencial para subir 130%. Além do que já está "na conta", a companhia tem planos robustos pela frente. A conclusão do EZ Towers, localizado no bairro Morumbi, em São Paulo, colocou a incorporadora em um patamar ainda mais alto. O projeto é o mais importante empreendimento da empresa e sua execução deu a eles competência para replicá-lo em novas oportunidades. "São poucas as construtoras que possuem \'expertise\' para construir um prédio desses no Brasil. Estar entre essas poucas nos coloca muito à frente da concorrência", comenta Flávio Ernesto Zarzur, diretor vice-presidente e diretor de incorporação. O próximo grande projeto que a companhia pretende lançar é o "Chucri Zaidan", também no bairro Morumbi, com VGV (Valor Geral de Vendas) entre R$ 800 e R$ 900 milhões e lançamento previsto para início de 2017.