Quem financia imóvel em 30 anos paga dois e leva um; compare os custos

Sílvio Guedes Crespo

Quem financia uma residência por 30 anos, dando uma entrada pequena, acaba pagando ao longo do contrato um valor que daria para comprar um outro imóvel igual.

Com base em dados levantados pela Fundação Proteste, o blog Achados Econômicos estimou o custo total a ser pago pelos clientes de oito bancos ao longo de três décadas, por meio do Sistema de Amortização Constante (SAC).

A fundação considerou três perfis diferentes de clientes. No primeiro caso, o comprador tem uma renda familiar de R$ 4.500 por mês e vai comprar um imóvel de R$ 150 mil, financiando 80% desse valor.

Pela Caixa Econômica Federal, o cliente tem um CET (Custo Efetivo Total, que inclui juros e outros gastos, como seguro) de 8,23% ao ano. Com isso, ao final de 30 anos, ele desembolsará mais de R$ 260 mil, ou seja, 1,8 vez o preço do imóvel à vista.

Se o financiamento for pelo Citibank, o CET fica em 10,25% ao ano para novos clientes, que ainda não têm conta nesse banco. Resultado: ao fim de 30 anos, o comprador paga um total de R$ 300 mil, ou seja, duas vezes o valor à vista.

Veja nos quadros abaixo a estimativa de quanto se paga de juros e outros custos de financiamento, em três perfis diferentes.

Perfil 1


Imóvel de R$ 150 mil
Financiamento: 80% (R$ 120 mil)
Renda familiar: R$ 4,5 mil

Banco	CET (% a.a.)	Valor a ser desembolsado em 30 anos (R$ mil)*	Quantos imóveis o cliente paga ao longo do contrato
Caixa (Minha Casa, Minha Vida + FGTS)	7,69	254	1,7
Caixa (sem FGTS nem Minha Casa Minha Vida)	8,23	263	1,8
BB (Minha Casa, Minha Vida + FGTS)	9,02	276	1,8
BB (só FGTS)	9,29	281	1,9
Citibank (relacionamento**)	9,36	282	1,9
Santander (relacionamento**)	9,72	288	1,9
Banrisul	9,73	288	1,9
BB (sem FGTS)	9,76	289	1,9
HSBC	9,99	293	2,0
Itaú	10,02	293	2,0
Bradesco	10,16	295	2,0
Citibank	10,25	297	2,0

• * Estimativa com base no Sistema de Amortização Constante
• ** Taxa válida só para quem tem relacionamento com o banco
• Fonte: Instituto Proteste. Elaboração própria

Perfil 2

Imóvel de R$ 400 mil
Financiamento: 80% (R$ 320 mil)
Renda familiar: R$ 11 mil

Banco	CET (% a.a.)	Valor a ser desembolsado em 30 anos (R$ mil)*	Quantos imóveis o cliente paga ao longo do contrato
Caixa (relacionamento** + conta salário)	8,62	719	1,8
BB (prestação em dia + salário) 300 meses***	8,66	654	1,6
BB (prestação em dia) 300 meses***	8,9	673	1,7
Citi (relacionamento**)	9,04	738	1,8
Caixa (relacionamento**)	9,12	742	1,9
Santander (relacionamento**)	9,39	754	1,9
HSBC	9,63	764	1,9
BB (taxa balcão) 300 meses	9,66	692	1,7
Caixa (balcão)	9,67	766	1,9
Itaú	9,79	771	1,9
Citibank	9,93	777	1,9
Banrisul	10,49	802	2,0
Bradesco	10,89	820	2,0

• * Estimativa com base no Sistema de Amortização Constante
• ** Taxa válida só para quem tem relacionamento com o banco
• *** O financiamento do BB para esta modalidade é de 25 anos
• Fonte: Fundação Proteste. Elaboração própria

Perfil 3

Imóvel de R$ 800 mil
Financiamento: 80% (R$ 640 mil)
Renda familiar: R$ 23 mil

Banco	CET (% a.a.)	Valor a ser desembolsado em 30 anos (R$ milhão)*	Quantos imóveis o cliente paga ao longo do contrato
Caixa (relacionamento** + salário)	9,06	1,5	1,8
Caixa (relacionamento**)	9,25	1,5	1,9
Citibank (relacionamento**)	9,34	1,5	1,9
HSBC	9,53	1,5	1,9
BB (prestação em dia + salário) 300 meses***	9,59	1,4	1,7
Santander (relacionamento)	9,98	1,6	1,9
Caixa	10,05	1,6	2,0
BB (prestação em dia) 300 meses***	10,08	1,4	1,8
Itaú	10,22	1,6	2,0
Citibank	10,48	1,6	2,0
BB (balcão) 300 meses***	10,58	1,5	1,8
Bradesco	11,28	1,7	2,1
Banrisul	11,5	1,7	2,1

• * Estimativa com base no Sistema de Amortização Constante
• ** Taxa válida só para quem tem relacionamento com o banco
• *** O financiamento do BB para esta modalidade é de 25 anos
• Fonte: Fundação Proteste. Elaboração própria

Os dados mostram a diferença que faz o pagamento de juros e outros custos ao longo dos anos. Isso quer dizer que, se a pessoa tiver dinheiro que não pretenda usar no médio prazo, vale a pena dar uma boa entrada e diminuir o valor financiado.

Caso não haja muito dinheiro para a entrada, no entanto, nem sempre é melhor adiar a compra do imóvel. Vai depender de quanto a pessoa paga de aluguel.

Ainda, não custa lembrar que, no Sistema de Amortização Constante, o comprador paga menos juros, porque as primeiras prestações são mais altas. Assim, logo no começo ele já faz um considerável abatimento no saldo devedor.

Já por meio da tabela Price, em que as parcelas são todas iguais, nos primeiros meses o cliente praticamente só paga juros e quase não amortiza o principal da sua dívida.

Custos totais

Os números são aproximados. Foram calculados a partir do CET que os bancos forneceram à Fundação Proteste no momento da pesquisa.

O valor total desembolsado pode variar, ainda, dependendo de algumas escolhas do cliente. Por exemplo, se ele optar por não financiar as despesas cartoriais e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), pagará menos juros. Em compensação, gastará mais no momento da compra.

Procurados, os bancos disseram que as taxas de juros são as máximas cobradas e que elas podem baixar de acordo com o relacionamento entre a instituição financeira e o cliente.